Vente immobilière: quels frais sont à la charge du vendeur ?

Lorsque vous vendez votre bien immobilier, vous espérez que le prix de vente sera le plus élevé possible. Pour cela vous faites une estimation immobilière par vous-même ou avec l’aide de votre notaire ou d’un expert en immobilier.
Après étude, le montant de la transaction semble vous convenir, cependant, il reste à déduire certains frais qui vont venir en diminution du prix fixé et donc réduire la somme que vous allez réellement percevoir.


Investir dans des annonces de vente immobilière


La gratuité n’est pas forcément synonyme d’efficacité. Aussi, il sera peut-être indispensable d’investir dans la parution d’une annonce immobilière sur plusieurs sites ou sur des journaux locaux ou nationaux.
Les sites d’annonces gratuites proposent souvent une version basique de votre annonce qu’il faudra améliorer avec des options payantes.
Passer une annonce pour vendre rapidement un bien immobilier peut donc aller du tout gratuit à un paiement de dizaines voire centaines d’euros.
Ces dernières années, les sites immobiliers à la plus forte audience étaient Leboncoin.fr, Seloger.com, Logic-Immo.com, paruvendu.fr...mais rien n’empêche d’essayer d’autres supports comme cheznous.fr, explorimmo.com, avendrealouer.fr, logemax.fr
L’essentiel et l’objectif sont de vendre au meilleur prix et donc, le cas échéant, de multiplier les parutions de votre annonce.


Le DPE

Les frais de diagnostics immobiliers


Lorsque vous vendez un bien immobilier, vous devez fournir obligatoirement à l’acheteur un dossier de diagnostics immobiliers (DDT).
Le DDT sert à informer l’acquéreur de l’état de votre logement, il se compose de plusieurs diagnostics:
  • Le DPE ou Diagnostic de Performance Enérgétique.
  • Le Diagnostic amiante.
  • L'état de l'installation intérieure du gaz.
  • Le CREP ou Constat de Risque d'Exposition au Plomb.
  • L'état de l'installation intérieure de l'électricité.
  • L'état des risques naturels, miniers et technologiques.
  • Le diagnostic termites.
  • L'état des risques de mérules.
  • L'état de l'installation d'assainissement
Les coûts de ces diagnostics peuvent êtres différents en fonction de l’état, de la surface, du type de logement ou de la date de construction de votre habitation.
Les tarifs d’élaboration du DDT sont libres, ils peuvent donc varier d’un diagnostiqueur à un autre. Faites jouer la concurrence et établir plusieurs devis en choisissant votre entreprise dans la liste des professionnels certifiés recensés dans l’annuaire des diagnostiqueurs certifiés.


Les frais d’agence immobilière


Une vente peut-être réalisée avec l’aide d’une agence immobilière, nombreuses dans toutes les communes de France. Aucune statistique officielle n’existe pour déterminer le nombre exact d'agences immobilières dans une ville, mais à titre d’exemple, il y a d’après le site pagesjaunes.fr, plus de 150 agences immobilières dans la ville de Toulon et son agglomération. Un vendeur a donc le choix, mais a t-il pour autant une chance de minimiser les frais d’agence?
En fait, contrairement aux honoraires des notaires, les frais d'agence sont libres et peuvent être négociés entre l'agence et le vendeur, mais plus généralement, les honoraires des agents immobiliers restent dans une fourchette similaire et sont calculés en pourcentage du montant de la transaction. Plus le montant de la vente est important moins le montant des frais d’agence est élevé et inversement, plus le montant de la vente est faible plus le pourcentage revenant à l’agence est important.
Lorsque vous aurez choisi une agence immobilière pour vous aider à finaliser votre transaction, celle-ci vous demandera une commission d’agence pour rémunérer ses frais et son travail de recherche et de négociation. Cette commission se situe en général entre 4 et 10 % du prix de vente net vendeur.
Que signifie un prix net vendeur? Un tarif net vendeur est la somme perçue par le vendeur lors de la vente de son bien immobilier, hors frais d'agence qui sont ajoutés pour déterminer le prix final payé par l’acquéreur. Les frais de notaires (frais de mutation) sont à la charge de l'acheteur.
Exemple: vous souhaitez vendre votre logement 100.000 €, avec l’aide d’une agence qui demande 7% de frais d’agence. Le bien sera donc mis à la vente à 107.000 €. L’acquéreur devra payer 107.000 € plus les frais de notaires (environ 9.000 €) soit 116.000 € pour devenir le propriétaire du bien. Vous percevez le prix net vendeur soit 100.000 €, l’agence sera rémunérée 7.000 € et 9.000 € représentant taxes et honoraires seront collectés par le notaire.
Vous l’avez bien compris, si le vendeur reste ferme sur le prix “net vendeur” qu’il veut obtenir, c’est bien l’acquéreur qui, en définitive paie les frais d’agence !


Frais de notaire et taxes


Les frais de mutation improprement appelés “frais de notaire” sont à la charge de l’acquéreur et ne concernent pas le vendeur. Cependant, le notaire déduira du montant de la vente l’impôt sur la plus-value si le vendeur en est redevable.
Si le notaire a été mandaté par un propriétaire vendeur, pour par exemple, la recherche d’un acquéreur, les honoraires relatifs à cette prestation seront à la charge du vendeur.


Les plus-values immobilières


Si vous vendez votre résidence principale, vous n’êtes pas assujetti à l’impôt sur les plus-values, cependant, si la vente concerne une partie de votre patrimoine immobilier qui ne vous sert pas de résidence principale, vous devrez vous acquitter d’une taxe, en cas de réalisation de plus-value.
L’impôt sur les plus-values vient en déduction du montant de la transaction perçue par le vendeur, il s’agit donc d’être prudent avant de vendre son bien et il est recommandé voire indispensable de contacter son notaire afin qu’il détermine exactement le montant de l’impôt qui peut être conséquent suivant le cas.
La plus-value immobilière est égale à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, diminuée des frais engagés pour des travaux ayant permis de maintenir un logement en bon état. Le vendeur bénéficie également d’un abattement déterminée en fonction de la durée de détention du bien vendu.
La législation concernant les plus-values reste complexe, de plus, elle est en perpétuelle évolution, votre notaire, expert dans ce domaine, est là pour vous assister.
Pour un premier calcul, le site des notaires de France vous permet d’estimer votre plus-value.


Frais de remboursement anticipé et mainlevée d’hypothèque


Lorsque vous vendez votre bien et que vous avez souscrit un prêt immobilier auprès d’un organisme financier, vous devrez rembourser le capital restant à devoir.
En remboursant votre emprunt de façon anticipée, vous pouvez, selon les termes du contrat de prêt, être amené à prévoir le paiement d’une indemnité. Le montant de l’indemnité ne doit pas être supérieure à 3% du capital restant dû et ne doit pas dépasser l’équivalent de 6 mois d'intérêts de ce même capital restant dû.
En cas de décès du ou des emprunteurs, de mutation professionnelle ou de licenciement vous obligeant à vendre votre logement, vous n’aurez pas de pénalités de remboursement anticipé à payer, à condition que le prêt ait été obtenu après le 1er juillet 1999.
Dans tous les cas, relisez votre contrat et contactez votre organisme prêteur pour calculer précisément le montant à devoir.
Si votre bien immobilier a été financé par un emprunt garanti par une hypothèque, celle-ci prend fin automatiquement à la fin du prêt (1 an après la dernière échéance) et en cas de remboursement anticipée, il faudra demander une levée d’hypothèque.
La mainlevée est obligatoire pour vendre votre bien, les frais de mainlevée comprennent les émoluments du notaire et les taxes liée à la radiation du bien de la liste des hypothèques au service de publicité foncière. Vous pouvez obtenir une évaluation des frais de mainlevée hypothécaire simplifiée avec le simulateur de La Chambre des Notaires de Paris.


Compte tenu de ce qui précède, vous êtes en mesure d’appréhender les différents frais à payer lorsque vous vendrez votre logement et ainsi d’affiner au mieux votre prix de vente.
Cependant, les notaires, les agents immobiliers voire les coachs en immobiliers sont des experts qui disposent d’outils professionnels et de connaissances du marché qui compléteront votre estimation, n’hésitez pas à solliciter leur collaboration !
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