Vente immobilière: tout savoir sur les diagnostics

Lorsque vous vendez un bien immobilier, appartement, maison ou un local, vous êtes tenus de fournir obligatoirement à l’acheteur un dossier de diagnostics immobiliers.
Ce dossier informera le nouveau propriétaire de certains aspects de son futur logement.
Les informations relatives à tous les diagnostics doivent être rassemblées dans le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) qui sera fourni obligatoirement à la signature de l'acte de vente.
Idéalement, la constitution du dossier DDT doit être préparé avant même de commencer à chercher un acquéreur car la production de diagnostics immobiliers peut être conditionnée par l’exécution de travaux ou de mise aux normes de votre logement.


Quels sont les diagnostics immobiliers à fournir lors d’une vente immobilière ?

  • Le DPE ou Diagnostic de Performance Energétique.
  • Le Diagnostic amiante.
  • L'état de l'installation intérieure du gaz.
  • Le CREP ou Constat de Risque d'Exposition au Plomb.
  • L'état de l'installation intérieure de l'électricité
  • L'état des risques naturels, miniers et technologiques.
  • Le diagnostic termites.
  • L'état des risques de mérules.
  • L'état de l'installation d'assainissement.

Le DPE


Le DPE a été instauré en 2004 dans le but d’informer l’acquéreur des performances énergétiques du logement qu’il achète. Il doit être établi par un professionnel certifié et reste valable 10 ans.
Le document attestant du DPE doit-être fourni dès le passage de l’annonce de vente sur un site Internet ou sur un journal de presse écrite.
Plus le logement est économe avec de faible émission de GES (gaz à effet de serre) mieux il se vendra et, au contraire, plus le logement est énergivore avec de forte émissions de gaz à effet de serres, plus le prix de vente pourra être négocié à la baisse.
Un logement économe noté “A” représente le niveau le plus élevé d’isolation atteint par des logements et maisons construits, par exemple, sous la norme RT2012. Un logement noté G est un bien qui nécessiterait obligatoirement des travaux de mise à niveau thermique et donc un investissement financier plus important pour l’acquéreur. Le standard français s’établit autour du niveau 150, niveau qui pourra être facilement amélioré avec, par exemple, quelques travaux d’isolation des combles, changement de fenêtres ou d’une amélioration du système de chauffage.
Le DPE

Le Diagnostic amiante DTA


L’amiante est une substance dangereuse du fait de sa nature fibreuse très fine qui va s’accumuler principalement dans les poumons avec des risques de cancer du poumon ou de cancer de la plèvre appelé mésothéliome.
Le diagnostic amiante est obligatoire pour la vente de tous les logements construits avant 1997.
Le diagnostic amiante doit être établi par un professionnel certifié, sa validité à une durée de vie illimité s’il est négatif et s’il a été réalisé après le 1er avril 2013.
Si le DTA est positif, et donc avec une présence d'amiante détectée, le rapport du diagnostiqueur indiquera les suites à donner: par exemple, des travaux de désamiantage pourraient être entrepris pour mettre en conformité le bien. Dans ce cas, un nouveau DTA serait demandé avant la vente.
Le rôle du notaire dans l'immobilier
En l’absence de diagnostic et en cas de découverte d’amiante, indépendamment des considérations morales, le vendeur pourrait s’exposer à une annulation de la vente ou être contraint par le tribunal à une substantielle diminution du prix.

En savoir plus sur la réglementation concernant l’amiante sur le site service public.fr

L'état de l'installation intérieure du gaz


L'état de l'installation intérieure du gaz évalue les risques potentiels liés au gaz dans le but de s’assurer de la sécurité des installations du bien immobilier vendu. Pour cela, un professionnel certifié procèdera à la vérification des appareils de chauffage et de production d’eau chaude ainsi que des tuyauteries fixes d’alimentation en gaz dans les pièces où fonctionnent des appareils à gaz. Les logements concernés sont ceux dont l’installation à plus de 15 ans.
Le diagnostic établi à une durée de validité de 3 ans.
En savoir plus sur la réglementation concernant l'état de l'installation intérieure du gaz sur le site gouvernemental du développement durable.


Le CREP ou Constat de Risque d'Exposition au Plomb

Le CREP a été créé pour combattre le saturnisme (intoxication grave liée au plomb). Le constat de risque d'exposition au plomb se traduit par un document informatif sur la présence ou non de plomb dans un bien immobilier.
Le Constat de Risque d'Exposition au Plomb est obligatoire lorsque vous mettez en vente un logement dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 1949, des peintures à la céruse (hydrocarbonate de plomb) ayant été régulièrement utilisées jusqu’à cette date.
Le constat doit être réalisé par un diagnostiqueur, certifié et accrédité par le Cofrac, il est effectué à l’aide d’un appareil à fluorescence X pour rechercher la présence de plomb sur les revêtements extérieurs et intérieurs de l’appartement ou de la maison.
Si le diagnostic est positif, il faudra procéder aux travaux d’élimination préconisés par le professionnel certifié qui transmettra une copie du CREP au préfet.
Si aucune trace de plomb n’est décelée, le diagnostic est valable à vie.
En l’absence de diagnostic et en cas de découverte de plomb, l’annulation de la vente pourrait, à la demande de l’acquéreur, être prononcée par le Tribunal de Grande Instance.


L'état de l'installation intérieure de l'électricité

L'état de l'installation intérieure d'électricité est un document obligatoire dans le cadre d’une vente immobilière. Il est valable 3 ans.
Une installation électrique d’un bien immobilier, en mauvais état de fonctionnement, est un risque permanent d’électrocution pour ses occupants. Il conviendra, donc, de faire réaliser un diagnostic si l'installation électrique du bien a été réalisée il y a plus de 15 ans.
Le diagnostic doit être effectué par un professionnel certifié, et doit attester de l'état de l’installation électrique de l'ensemble du logement.

Le rôle du notaire dans l'immobilier
Si le vendeur ne produit pas ce diagnostic et que l'acheteur découvre que l'installation électrique est défectueuse, la responsabilité du vendeur sera engagée pour vices cachés.
Dans ce cas, le tribunal compétent pourra être saisi et si le juge estime que le vice caché existe bien, Il mettra en place une action en diminution du prix ou demandera l’annulation de la vente.

L'état des risques naturels, miniers et technologiques

Cet état des risques est obligatoire lors de toute transaction immobilière, il détermine les risques encourus dans la commune où se situe le logement, risques naturels (inondations, sismicité, mouvements de terrains) et risques miniers et technologiques (pollution des sols, proximité d’une usine de produits chimiques...).
C’est le préfet du département qui arrête la liste des risques prévisibles pour chaque commune concernée.
L’ERMNT est réalisé directement par le vendeur du bien immobilier par le biais d'un formulaire, avec éventuellement l’assistance d’un professionnel, en fonction des informations recensées dans l'arrêté préfectoral.
Le formulaire doit être daté de moins de 6 mois avant la date de la promesse de vente.
Si le document ERMNT n’est pas fourni lors de la réalisation de la vente et que l'acheteur découvre que le bien immobilier est situé dans une zone à risques, il peut saisir le tribunal de grande instance pour solliciter l'annulation de la vente ou une diminution du prix d’achat.

Pour rechercher les risques majeurs par commune, consultez le Site officiel du Ministère de l'écologie, du développement durable et de l'énergie.


Le diagnostic termites

Les termites sont des insectes xylophages qui dégradent ou détruisent les ouvrages en bois utilisés dans la construction. Le diagnostic termites vise donc à sécuriser les bâtiments.
A l’heure actuelle, 55 départements Français sont infestés par les termites, renseignez-vous auprès de votre mairie ou sur le site de l’observatoire national termites ou encore sur le site du développement durable pour savoir si votre commune est concernée.
L'état relatif à la présence de termites est un diagnostic immobilier essentiel car il participe à faire prendre conscience aux acquéreurs du fléau que représente la présence de termites dans un bâtiment.
Le DPE


Le vendeur d’un logement doit fournir obligatoirement l’état relatif à la présence de termites dans le dossier de diagnostics techniques dès l’élaboration de la promesse de vente.
Le diagnostic relatif à la présence de termites a une durée de validité relativement courte de 6 mois car il tient compte du rythme de reproduction des insectes et de leur facilité de déplacement.
Le DT est réalisé par un professionnel certifié qui mentionne dans le document le bien concerné, les parties visitées et les éléments infestés par la présence de termites.
Si le diagnostic n’est pas fourni et que le logement se trouve sur une zone infestée, l’acheteur peut demander au tribunal de grande instance l’annulation de la vente ou pourra porter plainte contre le vendeur.

A savoir : Si votre bien est colonisé par des termites, le maire de votre commune peut vous demander de prendre les mesures nécessaires, à vos frais, pour procéder à l’élimination complète des parasites.


L'état des risques de mérules

Moins connue que les termites, la mérule est un champignon qui altère le bois, occasionnant des dégâts très importants pouvant aller jusqu'à l'effondrement des charpentes ou autres réalisations en bois.
La présence de mérule est liée à une trop grande humidité, à l’absence de ventilation et son développement est amplifié lorsqu’un logement reste longtemps inoccupé.
Le diagnostic mérule, n’est pas obligatoire mais la loi Alur instaure un dispositif de lutte contre la mérule basé sur l’information.
La présence de mérules doit être signalé à la mairie de la commune concernée par les propriétaires, leurs locataires ou encore le syndic d’un immeuble, si les mérules sont découvertes dans les parties communes d’un immeuble.
Les mairies recensent les foyers d’infections pour en aviser les préfectures qui promulguent un arrêté préfectoral délimitant les zones infectés.
Dans le cadre d’une vente immobilière le technicien diagnostic certifié a l'obligation d'informer l’acheteur ou son notaire sur la présence d'un risque de mérule si la zone est recensée par l’arrêté préfectoral.


L'état de l'installation d'assainissement

Tous les logements ne sont pas forcément raccordés au réseau public de collecte des eaux usées, certains disposent d’installations d’assainissement non collectifs comme les fosses septiques et les micro-stations d‘épuration.
Dans le cas d’une vente immobilière d’un logement non raccordé au réseau d’assainissement public, le vendeur doit contacter le SPANC de sa commune pour faire effectuer le contrôle diagnostic du système d’assainissement de son bien. Le SPANC est en charge des contrôles de l'ensemble du système d'assainissement non collectif comprenant la collecte et le rejet des eaux usées domestiques.
Après contrôle, le SPANC rend son diagnostic qui informe et renseigne le propriétaire sur la conformité de l’installation d’assainissement du bien immobilier vendu.
Si des problèmes sont constatés, la mise en conformité de l'installation sera nécessaire et à la charge du cédant, cependant, le vendeur peut en informer l’acquéreur qui décidera ou non d’acheter le bien en l’état.
Si le dispositif est conforme, le vendeur produit le diagnostic au sein du dossier de diagnostic technique (DDT). La date de réalisation du diagnostic doit être inférieure à 3 ans au moment de la signature de l'acte de vente.


Ou trouver un diagnostiqueur certifié ?

L’élaboration du dossier DDT avec l’ensemble des diagnostics peut être effectué par le même expert ou par des experts différents, ces professionnels certifiés sont recensés dans l’annuaire des diagnostiqueurs certifiés.
Les tarifs d’exécution et de rédaction des diagnostics immobiliers ne sont pas réglementés, ils sont donc susceptibles de varier d'un professionnel à un autre. Vous êtes libre de faire appel à une société de diagnostics ou à plusieurs diagnostiqueurs immobilier de votre choix.


Pensez à l’ANAH !

En tant que propriétaire vendeur, vous pouvez être amenés à réaliser des travaux d’amélioration de votre bien pour obtenir certains diagnostics immobiliers. A ce titre l’ANAH peut, sous certaines conditions, prendre en charge le coût des travaux ou une une partie des dépenses liées à l’amélioration de votre habitat. Renseignez-vous sur le site de L'Agence Nationale de l'Habitat.


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