Le bail ou contrat de location

Vous avez trouvé votre logement, après analyse de votre dossier de location, votre futur propriétaire a retenu votre candidature. Vous êtes donc invité à signer votre contrat de location.
Le contrat de location ou bail est différent selon qu’il s’agisse d’un bien loué vide ou d’un logement loué meublé, il définit les droits et les obligations des deux parties: propriétaire et locataire.

Qu’il s’agisse d’une location vide ou d’une location meublée, le bail doit être un document écrit qui sera établi en autant d’exemplaires qu’il y a de parties concernées (locataire, colocataires, propriétaire, caution), il peut être rédigé par un notaire ou un huissier et sera, dans ce cas, considéré comme un acte authentique.
L’avantage de cette procédure est avantageuse pour les deux parties: le propriétaire n’aura pas besoin d’une décision de justice pour recouvrer des éventuels loyers impayés et le locataire ne risquera pas de signer un bail contenant des clauses abusives ou erronées.

Le bail notarié n’étant pas obligatoire, le contrat de location peut être rédigé sous seing privé entre le locataire et le propriétaire (ou son mandataire) en respectant une procédure clairement encadrée.

Le contrat de location d’un logement vide


Le bail doit contenir des informations obligatoires concernant les parties (propriétaire, locataire), le logement, le loyer et le dépôt de garantie, les dates d’application et la durée du bail.

Les parties (le propriétaire, le locataire)

Nom, prénom et adresse du propriétaire ou du gestionnaire,
Nom, prénom du locataire ou des locataires ou encore des colocataires.


Le logement

La destination du logement: habitation ou local professionnel.
La description du logement ( le nombre de pièces dans une maison ou un appartement, nature des dépendances à usage privatif, terrasse, garage, jardin... )
La liste des travaux réalisés dans le logement depuis le dernier bail de location.
La surface habitable du logement et le cas échéant la surface des terrasses, garages et autres annexes.


Le loyer et le dépôt de garantie

Le montant du loyer et le mode de règlement. Les règles de révision du loyer. Le montant du dépôt de garantie (qui doit-être au maximum égal à 1 mois de loyer sans les charges) Le montant du dernier loyer payé par l’ancien locataire.

Durée du bail et dates d’application

La date de prise d’effet.
La durée du bail 3 ou 6 ans (si le propriétaire est un particulier ou une personne morale).

Exceptionnellement la durée légale peut être ramené à 1 an si le propriétaire veut reprendre son logement pour des raisons familiales. Dans ce cas, la date et le motif de la reprise doivent être spécifiés dans le bail et la décision du propriétaire doit être rappelé au locataire par courrier recommandé au minimum 2 mois avant la date de la reprise.
Si le propriétaire a changé d’avis, le bail exceptionnel de un an se transforme automatiquement en bail de classique de 3 ou 6 ans.

A savoir: il n’y a pas de délai de rétractation en matière de contrat de location, le bail engage les deux parties immédiatement après la signature.

Au terme du contrat, le bail est reconduit automatiquement pour 3 ou 6 ans si aucune des parties n’a user de son droit à y mettre fin. (Congé donné par le locataire de 3 mois minimum avant la fin du bail ou congé donné par le propriétaire de 6 mois minimum avant la fin du bail).


Pièces à annexer au bail

Pour mieux résoudre les éventuels contentieux entre le propriétaire et le locataire un certain nombre de pièces écrites doivent être annexées au bail, il s’agit de: L'état des lieux d'entrée.
L'attestation d'assurance obligatoire souscrite et fournie par locataire.
La liste des équipements d'accès à internet et à la télévision par câble, TNT ou satellite.
Le règlement de copropriété si le logement fait partie d’un immeuble en copropriété.
Le dossier de diagnostics techniques immobiliers.

Depuis le 01 Avril 2016, le propriétaire et le locataire peuvent convenir d’un commun accord d’y ajouter une “grille de vétusté”.
Ce document détermine, dès la signature du bail, la liste des réparations à faire dans le logement, en précisant celles qui seront prises en charge par le locataire et celles qui seront prises en charge par le propriétaire.

Pour en savoir plus sur les contrats types de location de logement à usage de résidence principale vous pouvez consulter le décret 2015-587 sur le site de Légifrance.

Le bail ou contrat de location

Le contrat de location d’un logement meublé


Le bail doit contenir des informations obligatoires concernant les parties (propriétaire, locataire), le logement et son mobilier, le loyer et le dépôt de garantie, les dates d’application et la durée du bail.

Les parties (le propriétaire, le locataire)

Nom, prénom et adresse du propriétaire ou du gestionnaire,
Nom, prénom du locataire ou des locataires ou encore des colocataires.

Le logement et son mobilier

La destination du logement: habitation ou local professionnel.
La description du logement (s’agit-il d’une maison ou d’un appartement, quel est le nombre de pièces et la nature des dépendances à usage privatif)
La liste des travaux réalisés dans le logement depuis le dernier bail de location.
La surface habitable du logement et le cas échéant la surface des terrasses, garages et autres annexes.
La liste du mobilier obligatoire qui sera annexée au bail.

Le loyer et le dépôt de garantie

Le montant du loyer et le mode de règlement.
Les règles de révision du loyer.
Le montant du dépôt de garantie (qui doit-être au maximum égal à 2 mois de loyer sans les charges)


Durée du bail et dates d’application

La date de prise d’effet.
La durée du bail de 1 an ou de 9 mois quand le logement est occupé par un étudiant.

Au terme du contrat de 1 an, le bail est reconduit automatiquement pour 1 an si aucune des parties n’a user de son droit à y mettre fin. (Congé donné par le locataire de 1 mois minimum avant la fin du bail ou congé donné par le propriétaire de 3 mois minimum avant la fin du bail).

Le bail de 9 mois n’est pas reconduit automatiquement, il prend fin au terme de la période de 9 mois sans que les parties ne soient obligées de donner congé.


Pièces à annexer au bail de location d’un logement meublé

L'état des lieux d'entrée.
L'attestation d'assurance obligatoire souscrite et fournie par locataire.
La liste des équipements d'accès à internet et à la télévision par câble, TNT ou satellite.
Le règlement de copropriété si le logement fait partie d’un immeuble en copropriété.
Le dossier de diagnostics techniques immobiliers.
La liste détaillée du mobilier précisant:

  • Les plaques de cuisson, table induction, cuisinière.
  • Le four ou four micro-ondes.
  • Le réfrigérateur avec au minimum un freezer.
  • Le détail de la vaisselle et des ustensiles de cuisine utiles et nécessaires à la préparation et la prise des repas.
  • La liste des matériels servant à l’entretien ménager (aspirateur, balai…)
  • La table et le nombre de sièges.
  • Le lit, la literie (matelas, couettes, couvertures, oreillers)
  • Les moyens de masquer la lumière extérieure dans les pièces servant de chambre à coucher (volets, rideaux, stores…)
  • Les placards, armoires ou étagères de rangement.
  • Les moyens d’éclairage: lampes et luminaires.

En résumé: location d’un logement vide ou location d’un logement meublé, quelles différences ?

Logement vide Logement meublé
Durée du bail 3 ans minimum 1 an minimum
9 mois si le locataire est étudiant
Dépôt de garantie 1 mois maximum 2 mois maximum
Préavis du propriétaire 6 mois minimum 3 mois minimum
Préavis du locataire 3 mois minimum 1 mois minimum

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